2012年价格鉴证师案例分析辅导：拍卖物底价鉴定
一、评估标的物某市居民小区商品住宅。
二、评估基准日
1994年7月25日。
三、评估单位
某价格认证中心。
四、评估人员（略）
五、评估过程要述
1.在该市，对商品房的需求较为旺盛，特别是位置好、结构好、设施好的中价位商品房，有相当的购买层，而该评估住宅楼正具此特点。
2.价格认证中心经过市场调查和分析并反复论证，根据房屋楼层、结构的区别，定出平均底价为2465元/平方米。委托方某房地产开发公司通过成本核算，表示可以接受。
3.经积极招商，并根据竞买人需求情况制定起拍价为2550元/平方米。最终平均成交价为2700元/平方米。
六、评估结论
该住宅小区商品住宅的平均拍卖底价为2465元/平方米。
范例解析：本例是对拍卖的商品住宅小区的低价进行评估，采用的市场比较法方法得当，评估思路清晰，即根据拍卖标的物的实际和市场的供需情况，在作必要的修正后，最终得出结论。且实践最终也验证了评估结论的准确性。但本例没有讲明该住宅小区的具体地段、市场同类地段商品房的售价情况和该商品房的修正系数以及拍卖变现调整对商品房价格的影响，具体的分析过程较为简章。
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