2013年土地估价师考试土地估价理论与方法精讲11
土地纯收益的概念及测算方法土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。
1.土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入一年总费用我考网(www．woexam。com)
2.房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用
房屋纯收益=【A.房屋重置价 OB.房屋现值 OC.土地价格 OD.房地产价格】×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价一房屋总折旧
Ⅱ【O A.房屋纯收益 OB.房屋重置价 OC.房屋现值 OD.房屋成新度】也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于Ⅲ【口A.物理 口B.功能 口C.成新 口D.经济 口E.交通条件】等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
3.企业经营中的土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入一年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益--非土地资产纯收益
4.自用土地或待开发土地的纯收益求取
自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
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