2011土地估价师考试：估价对象描述及地价影响因素分析3
㈡如何描述我想，要描述好区域因素和个别因素，应注意几点：
一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围;
二是要对照当地的“定级估价成果”中的影响因素及其修正体系中的(除期日外)单独修正因素(如开发程度、容积率等)，选择好区域因素和个别因素;
三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度;(参照估价过程的影响因素分析)
四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价适当，不能前后矛盾。然后综合分析影响因素影响估价对象相对于估价对象所在土地级别基准地价的影响结果，如是高于还是低于估价对象所在土地级别的平均水平(基准地价)。
五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。“土地估价报告”的影响地价因素说明侧重于对有关的影响因素陈述，而“土地估价技术报告”的影响地价因素则侧重于对有关的影响因素分析。
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