2013年土地估价师考试土地估价案例与报告第三章辅导3
居住用地估价(一)居住用地特点
居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。
(二)居住用地主要价格影响因素
1.一般因素考试wｗw.ExamＷ.CoM
(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。
(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。
(3)经济因素： 城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。
(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
2.区域因素
(1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等;
(2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等;
(3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等;
(4)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;
(5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收人水平等;
(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制;
(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
3.个别因素
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。
(三)居住用地估价的技术思路
居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
(四)居住用地估价方法选择与应用中华考试网
1.评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。
2.评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。
3.评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。
4.对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
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