2012年土地估价师考试案例与报告解析9
价方法与估价过程1.估价方法根据估价对象实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。
计算公式为：(略)
2.估价过程
(1)计算房屋重置价所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据XXXX市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表4—11.
XXXX市各类房屋重置价格表表4-11
结构种类 房屋重置价 耐用年限(年) 残值率
框架结构 700~1400元/㎡ 60~80 0
则房屋重置价为14320×1100=15752000元
(2)计算房屋折旧
年折旧额：15752000×(1-2%)÷60=257283元折旧总额：257283×18=4631094元
(3)计算房屋现值房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09万元。
评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元
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