会计考友 发表于 2013-2-6 15:39:50

2011房地产估价师价值评估基本理论概述五

  商业房地产
  商业房地产包括商店(商场、购物中心、商铺和市场等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆(娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。
  1.商业房地产的特点。
  (1)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营,有的是出租给他人经营,有的是以联营形式经营。转自:考试网 -
  (2)经营内容多。在同一宗商业房地产中,往往会有不同的经营内容,如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益率,如果用收益法估价,则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。
  (3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营,有的承租人从业主手上整体承租后,又分割转租给第三者。因此,在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
  (4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修,而且形式各异,要准确估算其价值必须单独计算。另外,商业用房装修折旧快,在有些地方,买下或承租别人经营的商业用房后,一定要重新装修,因此在估价时应充分注意。
  2.影响商业房地产价格的主要区域因素。
  (1)地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度,这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
  (2)交通条件。商业房地产估价时,要从两方面考虑交通条件:一是顾客方面,从现阶段一般情况来看,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面,耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
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