2012房地产估价师《理论与方法》重难点（4）
二、房地产估价的本质（五点本质） 掌握本质1 是评估房地产的价值而不是价格
尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格
价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。
价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。
（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ） 【2006年真题】
【答案】×
【解析】评估房地产的价值而不是价格。提示：参见教材P5．
本质2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。
房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。
房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。 【2007年真题】
A．发明
B．发现
C．创造
D．确定
【答案】B
本质3 是提供价值意见而不是作价格保证
估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任
估价专业意见分类 咨询性或参考性意见－为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品。鉴证性或证据性意见－为第三方使用而提供的估价，属公共产品。鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。
刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）
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