2013房地产估价师经营与管理精选题四
目前国内房地产业的状况1、我国房地产市场所处的周期阶段。
众所周知，由于房地产是一种特殊的商品，改变其产存量通常需要几年甚至更长的时间，因此房地产的供求平衡是不断变化着的，也无法精确的确定供需平衡点。但市场机制的作用总是使供给和需求相互变动使市场供需趋于平衡。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。
(1)复苏
由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，这时的供给基本保持静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现，净需求将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底，空置率也逐渐下降，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场达到平衡。
(2)发展
需求继续以一定的速度增长，形成对额外房屋空间的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，令开发商觉得有利可图，于是会出现新的开发建设项目。此后，需求的增长与供给的增长将会以一个大致相同的速度保相当长的一段时间，最终达到该周期的峰值点，这时需求的增长速度开始低于供给的速度。
(3)转折
这一阶段开始于供求转折点，由于此时的空置率仍低于合理空置率，所以市场情况看起来还不错，由于供给增长速度超过需求增长速度，空置率开始回升，并逐渐接近合理空置率水平。由于竞争的原因，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致供给高速增长，推动市场进入第四阶段。
(4)下滑
此阶段市场运行到平衡点以下，供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小(目前我国许多城市供给的迅速增加与需求负增长使写字楼市场进入一个大幅度下滑的过程)。在该阶段，租金收入急剧下降，物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后达到市场自然周转的谷底。
我国城市众多，各城市房地产业起步时间不同，存在地域差异，但总体上来说，基本上经历了1987-1989年的起步发展时期，1989-1991年的停滞观望时期，1991-1994年的高涨时期和1995年来的调整下滑时期。目前我国房地产业的写字楼市场处于第四阶段末，其原因如下：写字楼新开发项目甚少，许多项目停工下马，空置率增长速度放缓。与1994年相比，北京市1999年第1季度写字楼市场的租金下降了50%以上，写字楼的资本价值下降了30%以上，已接近市场周期的谷底。而我国住房市场上，新开发投资仍在大量涌入，但供给明显超过有支付能力的需求，空置率逐年上升，1998年底已达8000多万平方米，基本上处于市场周期的第三阶段。
2、我国住房市场上的供需矛盾。
由于写字楼和商业项目短时期内很难走出低谷，于是越来越多的开发商把注意力和财力放在开发普通住房市场上。然而近年来，我国城镇住宅供求出现极不正常的状况。
(1)住房潜在需求量大
同国际平均水平相比，我国城市人均居住面积在7-8平方米，是发达国家的1/3左右;而且这些住房的成套率不到40%，全国人均4平方米以下的居住困难户325万户，危房3340万平方米?。从总量上看，居民对住宅的长期需求是非常旺盛的。相当说，在各大、中城市，普通住宅的缺口也都不小。例如，“九五”期间，天津市在人口数量结构的变化以及危改、市政建设等因素的作用下，住宅供给将会有966-1266万平方米的缺口，说明潜在的需求量还是很大的。
(2)商品房积压严重
根据建设部1998年房地产开发统计资料表明，截止1998年底，全国商品房空置8000多万平方米，其中空置一年以上占全部总数的50%左右。其中空置量在400万平方米以上的省市依次为：广东、上海、江苏、海南、浙江、辽宁，其空置数量占总数的60%.而空置量上升较快的省市依次是：广东、上海、湖北、重庆、天津。其中天津市的空置住宅面积达300万平方米。
(3)供需失衡的后果
一方面，居民无法实现改善居住条件的最起码的生存愿望，造成社会的不稳定;另一方面，大量积压的商品房占用了国家大量的资金，其中相当大的部分是银行贷款，长期积压，不仅造成房地产企业的沉重包袱，也同时会使金融风险加大。更为甚者，近几年来住房空置量还在逐年上升。根据国家统计局的数字，每年空置商品房增加量大约是1000万平方米，沉积资金6000亿元人民币。这不仅是房地产业的损失，也使资源得不到合理的利用，将引起国家经济运转不畅。
典型试题：
房地产的投资对象包括( )。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：b
房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于( )。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
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