2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产投资与投资风险4
（1）居住物业投资居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和经济租赁住房等多种类型。商品住房中，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。
居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租户使用。由于人人都希望拥有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
值得指出的是，随着政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通过与政府部门或机构合作开发建设公共住房用于出租或出售，将逐步成为房地产开发投资者的重要投资方向。
（2）商用物业投资
商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）和出租公寓等。
随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发一出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发一持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
商用物业市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。这类物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。物业的使用者多用其提供的空间进行商业经营，并用部分经营所得支付物业租金。由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。
（3）工业物业投资
工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。工业物业投资既有开发一出售市场，也有开发一持有出租市场。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要组成部分。中 华 考 试 网
（4）酒店和休闲娱乐设施投资
酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。严格的说，这类物业投资也属于商用物业投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来运营管理的酒店管理公司就会成为开发队伍的重要成员。
（5）特殊物业投资
特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
易混淆点：在房地产投资的物业类型中，高尔夫球场既属于“酒店与休闲娱乐设施物业”，也属于“特殊物业”。
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