2012年房地产估价师《经营与管理》第一章知识点（6）
17.市场风险系数及预期投资收益率的计算资产的预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数（市场的整体平均收益率-无风险资产收益率）无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率
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当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
18.资本资产定价模型
一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率
折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）
【2009年真题】
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
【答案】B
【解析】关于房地产两个寿命的内容。
【2009年真题】
地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
【答案】D
【解析】外部性的内容。
【2009年真题】
甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
【答案】B
【解析】用标准差来描述各种可能收益与期望值之间的偏离程序。期望值相同时，标准差越大，说明可能的收益分布越分散，风险越大。如果计算出标准差不一样，就应该用标准差系数这个指标来评价。
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