2012房地产估价师《案例与分析》复习指导（7）
7.2.2.4 求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
7.2.2.5 求旧房价值的公式
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费
7.2.3 按开发完成后的经营方式细化的公式
7.2.3.1 适用于开发完成后出售的公式
V=Vp-C式中V—待开发房地产的价值；Vp—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；C—应扣除项目。
7.2.3.2 适用于开发完成后出租、营业的公式
V=VR-C式中VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
7.3 现金流量折现法和传统方法
7.3.1 现金流量折现法和传统方法的定义
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量-现金流出量
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