2013年注册物业管理师考试(理实务)阶段题十一
2013年注册物业管理师考试(理实务)阶段题十一大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳
法院：物业公司保护公众义务应有限制www.examｗ.com
本报北京9月17日讯在公司电梯内遭遇抢劫被杀害，受害人家属认为物业公司未在电梯内安装监控设备，对危害后果的发生具有明显过错，要求物业公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等经济损失共计45.7万余元。
但是，受害人家属的这项请求，并未得到法院的支持，北京市丰台区人民法院在判决中指出，因公司大厦属于向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域，因此对物业公司保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。
被害人李珍(化名)遇害前是一名会计，公司租赁的办公地点在一座写字楼内。2006年10月的一天，李珍从银行取钱后返回公司，在公司大厦电梯间不幸遭遇抢劫被杀害。事发后，大厦物业公司的经理立即拨打了110报警，并封锁了大厦。
但接警赶到的民警并未从大厦中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在侦查过程中。
李珍被杀害后，她的丈夫和女儿将物业公司告上了法庭。其理由是，作为负责整座大厦安全的物业公司，竟让犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害。此外，当时在该大厦特别是电梯间并没有安装录像监视设备，致使警方至今无法确认犯罪嫌疑人，也说明该公司的行为对危害结果的发生具有明显的过错。
但是，法院经过审理后，最终还是驳回了李珍家人的诉讼请求。法院认为，根据双方有关约定，李珍公司所在的这座大厦并没有实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度，也就是说，这座大厦不同于单位的内部办公区域，它是在物业公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域。在这种情况下，凡是具有相应民事行为能力的人在维护自身安全上都负有观察、注意和自我保护的自警义务。而物业公司并非国家强制机关，其财力、精力有限，又缺乏国家强制力的保障，因此物业公司对大厦的防范和控制力度是有限的，对其保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。
就本案的具体情况，法院认为，物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务。物业公司与承租人在《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备，且录像监视设备与李珍所遇意外事件的发生也没有直接的因果关系，不能据此认为物业公司履行职责具有重大瑕疵。
小区地下车库是公共设施吗？
小区地下车库归开发商所有还是业主共有的公共设施?合肥市明珠苑小区业主委员会与安徽昌皖房地产公司和万国物业管理公司为此对簿公堂。日前，法院做出一审判决，明珠苑小区业主依法取得了面积为1040平方米的地下车库及其他权利。据悉，这是我省首起业主要求物业返还物管用房等小区公用设施并取得法院支持的案例。此案原告方代理律师认为，在新《物权法》出台的背景下，此案意义尤为重大。
原告：物业撤出拒交车库
合肥明珠苑小区2003年建成后,由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理。因为种种纠纷，2005年10月，万国公司退出了小区物业管理。虽然退出物业管理，万国公司只是向业主移交了部分资料和物品，而涉及到小区全体业主利益的相关图纸、特别是物管用房、商业用房以及1000多平方米的地下车库却并没有移交。
2006年，明珠苑小区业主委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库、值班室、物管用房以及小区平面图等图纸资料。
被告：车库不是公共设施
对小区业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室，同时当初在业主购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。在昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。因此，昌皖公司认为，车库不是小区的公用配套设施。对业主的这部分诉讼请求，被告不能满足。
法院:车库所有权归业主
法院经审理后认为，根据合肥市规划局的答复和开发公司与业主订立的购房合同，可以确定地下层是车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物，即使其属于与其他建筑物相区别的独立特定物，其仍属小区公共部分。公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得，除非开发商在出售物业时在合同中明确约定地下停车场属于开发商所有。
虽然昌皖公司没有在合同中与业主明确约定车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺：“与商品房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库、小区道路于完成时提供。”根据合肥市人民政府第68号令规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施。
专家:如何判决意义重大转自:考试网 -
省社科院法学研究所所长李小群副研究员认为，此案地下车库是否属于小区的公用配套设施是争议的最大焦点。地下车库问题一直是小区物业管理的焦点问题，它不同于道路、绿化带、电梯等公共设施，即便是在新的《物权法》中，对于地下车库的归属问题仍然没有非常明晰的界定。具体就本案而言，购房合同是否事先约定和车库成本是否在购房成本之中两个条件事关案件的最终判决。虽然对于地下车库面积是否公摊界定非常困难，但由于房屋买卖合同中有事先约定，所以应按合同约定处理。安徽金华安律师事务所律师郝朝进认为，此案为处理相关问题提供了范例。
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