2012物业管理师考试综合能力最新专业题9
背景材料万家乐房地产开发公司聘请花语物业管理有限公司为其开发的物资小区进行管理，双方签订了前期物业服务合同，约定合同期限为5年。业主购房时同意花语物业管理有限公司进行物业管理。在合同履行的第二年7月，物资小区在当地区房地产行政主管部门的指导下成立了业主大会并选举产生业主委员会。业主大会在首次会议上，有人认为花语物业管理有限公司是万家乐房地产开发公司强行安排给业主的，其物业服务合同是无效的合同;也有的业主认为是该物业服务合同格式条款。
问题1什么是无效民事行为，无效民事行为有几种类型?
问题2什么是格式条款?法律对格式条款的规制有哪些?
问题3物业服务合同有哪些特征?
标准答案：
问题1什么是无效民事行为，无效民事行为有几种类型?
无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。有以下几种：(1)无民事行为能力人实施的;(2)一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的;(3)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(4)违反法律或者社会公共利益的;(5)以合法形式掩盖非法目的的。
问题2什么是格式条款?法律对格式条款的规制有哪些?
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、定型化合同等。
《合同法》对格式条款的规制有：
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。
问题3物业服务合同有哪些特征?
(1)物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同。
物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。
(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。
(3)物业服务合同是双务合同。
(4)物业服务合同是有偿合同，要式合同。
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