2012年物业管理师制度与政策物业服务合同（3）
三、物业管理企业的义务《条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”但是，物业服务合同约定物业管理企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业管理企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业管理企业单方面的行为难以完成，需要业主以及相关行政管理部门共同发挥作用，其中包括物业管理企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。
(一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务
1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现
物业管理区域秩序需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护，在物业管理活动中，总有个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主的合法权益。常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括：(1)侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;(2)违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;(3)安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;(5)经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害;(6)使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患;(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;(10)其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。
2.维护物业管理区域秩序的主要方式
为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务：
(1)履行告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。物业管理企业对于《业主临时公约》、《业主公约》、《房屋及设备设施使用说明书》，以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度，应当利用业主入住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。值得注意的是，《条例》只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并没有赋予物业管理企业行政执法权。因为物业管理企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益，在物业管理区域内发生这些违法违规行为，侵害的正是全体业主的利益，作为管理服务人，物业管理企业应当有义务于以制止。也就是说，这里的制止，更多的是一种义务而不是权利。同时，物业管理企业的制止义务是有限度的。
(3)履行报告义务
对一些违法违规行为，例如入室盗窃行为，物业管理企业可能能够制止。对一些违法违规行为，例如擅自改变房屋用途行为，物业管理企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告;对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告;对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告;对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。
为了及时解决违法行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。按照这一规定，如果物业管理企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。例如，物业管理企业发现某业主在装修房屋过程中有擅自改变房屋主体结构的行为，于是向当地主管房屋装修的政府部门报告，但主管部门在接到报告后没有采取相应措施。按照《条例》第六十九条的规定，对主管部门工作人员发现“违法行为不予查处”的这一行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
3.业主违反物业管理秩序的法律责任
物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。
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