2013年注册物业管理师考试制度与政策复习2
★★房地产中介服务机构管理1．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
2.设立房地产中介服务机构应具备下列条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。中华考试网
3.房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。
4.房地产中介服务机构必须履行下列义务：遵守有关的法律、法规和政策；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；按照核准的业务范围从事经营活动；按规定标准收取费用；依法交纳税费；接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
★★房地产中介服务业务管理
1.房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：当事人姓名或者名称、住所；中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。
经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
2.房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；法律、法规禁止的其他行为。wｗw.ExamＷ.CoM
因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
★房地产抵押：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
★在建设工程抵押：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
★预购商品房贷款抵押：购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任。
★房地产抵押的主要原则：
（一）房地产抵押应当遵循民事法律原则。1.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定；2.抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间、抵押权人为保险赔偿的第一受益人；3.企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担；4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
（二）房地产抵押中的房产、在产抵押权设定应当一致。
（三）抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将己经设定过的抵押情况告知抵押权人，以便抵押权人测算担保价值。对以两宗以上房地产设定同一抵押权的，两宗以上房地产视为同一抵押房地产。=
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