2013年注册物业管理师考试制度与政策复习3
★★★房地产抵押权的设定来自www.Examw.com（一）房地产抵押权的设定规则
1.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；
2.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报其上级主管机关备案；
3.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；
4.以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；
5.有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限；
6.以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去己经使用年限后的剩余年限；
7.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；
8.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；
9.以己出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
（二）不得设定房地产抵押权的情况来自www.Examw.com
1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.己依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。
★★★房地产抵押合同
1．房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同。
2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项：（1）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号；己交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；己投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；己完成的工作量和工程量。（3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
★★★房地产抵押登记 抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效；登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
★抵押房地产的占用、管理与处分
（一）抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利
己作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产，抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（二）抵押人负有维护抵押房地产的义务
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。
（三）抵押人应当遵守房屋拆迁规则来自www.Examw.com
因国家建设需要，将己设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况
1.债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
3.抵押人被依法宣告解散或者破产的；
4.抵押人擅自处分抵押房地产的；
5.抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权人应当与抵押人协商处分抵押的房地产；同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿；但对于拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
（五）处分抵押房地产的中止情况
1．抵押权人请求中止的；
2．抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
3．发现被拍卖抵押物有权属争议的；
4．诉讼或仲裁中的抵押房地产；
5．其他应当中止的情况。
（六）处分抵押房地产所得金额的分配顺序
1．支付处分抵押房地产的费用；
2．扣除抵押房地产应缴纳的税款；
3．偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
4．赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
5．剩余金额交还抵押人
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
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