土地登记代理人考试理论与方法第四章土地用益物权之二
一、2007年《物权法》首次明确将农村土地承包经营权规定为用益物权。将土地承包经营权确立为物权，更有利于保护土地承包经营权人的利益：1土地承包经营权中的各项权利为法定权利，不得随意变更。而合同权利是依双方当事人约定，难以避免因发包人违反合同等行为对土地承包经营权造成侵害；2土地承包经营权作为用益物权，期限较长，比较稳定。而合同的期限一般较短，且容易发生变化。3承包人依用益物权享有自主将土地承包经营权流转的权利基础，任何人不得强迫或者阻碍。而依据合同关系难以形成流转的基础，往往受对方限制。4在征地补偿时，承包人可以作为独立的权利主体，土地承包经营权可以作为独立的财产权获得相应的补偿，而不是仅作为合同一方当事人被忽视。二、作为用益物权，土地承包经营权具有以下特征：1主体限定性，主要是本集体经济组织的成员。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，主体可以是本集体经济组织以外的单位和个人；2土地承包经营权是根据发包人和承包人依法订立承包合同而产生，即土地承包经营权自合同生效时设立，当事人双方的权利和义务由承包合同确定。3客体限定性，承包经营的客体是土地。4承包经营权的内容以使用和收益为主，是以土地为基础从事农业生产经营活动并获取收益的权利。
三、承包经营合同的内容：1发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名住所；2承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；3承包期限和起止日期；4承包土地的用途；5发包方和承包方的权利和义务；6违约责任
四、发包人的权利：1发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；2监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地； 3制止承包方损害承包地和农业资源的行为；4法律、行政法规规定的其他权利。
五、发包人的义务：1维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同； 2尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；3依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务； 4执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；5法律、行政法规规定的其他义务。
六、承包人的权利：1依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品； 2承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；3法律、行政法规规定的其他权利。
七、承包人的义务：1维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 2依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；3法律、行政法规规定的其他义务。 4按照合同向发包人支付约定的承包费、提留款等。4按法律的要求缴纳有关税费。
八、承包土地的调整：承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。需要注意的是：1调整指的是对个别农户之间承包的土地进行小范围适当调整，调整只限于个别农户。2允许调整的土地仅限于耕地和草地。3调整应当经过法定程序。
九、土地承包经营权人行使权利应受的限制：1不得擅自改变权利取得时设定的土地用途（保护基本农田五不准，1、不准除法律规定的国家重点建设项目之外的非农建设占用基本农田。
2、不准以退耕还林为名，将耕件条件良好的基本农田纳入退耕范围，违反土地利用总体规划随意减少基本农田面积。3、不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业。4不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动。5、不准占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。2不得限制土地
十、宅基地使用权是经依法审批由村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。
十一、宅基地使用权特征：1权利主体具有特殊性；2权利客体为农民集体所拥有的土地；3取得需要经过依法审批；4无偿取得；5没有使用期限限制；6宅基地使用权权能受到限制；7宅基地数量受到限制；8宅基地的面积受到限制；9权利类型为用益物权。
十二、宅基地使用权的取得：农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
十三、乡、县两级政府在审批过程中，要注意掌握以下几点：1严格控制用地面积；2要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地；3宅基地审批要公开、公平和公正。
3、规范农村宅基地申请报批程序 农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报乡镇审核后，报县市审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
十四、国土资源部下发《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》：对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证；要求有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果；要求在拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿；要求开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作：要求将宅基地使用权登记发证完成情况作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据等。
十五、地役权是指为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。供役地是指他人提供给地役权人使用的土地；需役地是指地役权人为自己土地使用的便利而使用他人土地。地役权不得单独转让。
十六、地役权与相邻权存在不同：1相邻权是要求他方在行使所有权时容忍自己的某种有益行为或者制止他方的某种有害行为的权利，不是一项独立的用益物权，其本质是对不动产所有人或者使用人行使权利的限制与扩张，应属所有权的范畴。地役权是为特定土地的利益而使用他人的权利，主要依当事人之间设定地役权合同发生，属用益物权范畴。2相邻权的适用范围不仅包括不动产之间的关系，而且包括相邻建筑物之间的关系，且以相毗邻土地所有权人和使用权人的存在为必要；而地役权只反映土地的相邻关系且不以需役地和供役地相互毗邻为限度，该两宗土地既可以是相邻的，也可以是不相邻的，只要有事实上利用的需要，都可以设定地役权。3相邻权是法律为规范并保护相邻的良好秩序而设，强加于相邻土地所有者的义务，属法定权利，在不给邻人造成损害的前提下，权利人可以对相邻不动产直接行使其权利。地役权则基于需役地的某种特殊要求，而与供役地协议取得。4相邻权是法律对相邻土地利用关系进行最低限度调节的结果，不存在有偿问题，而地役权是相邻权调节之外的一种更为宽泛的权利，可以有偿，也可无偿。通俗的讲，相邻关系是满足最低限度的需求，地役权是满足更高程度的要求。地役权解决的是吃好的问题，相邻关系解决的是吃饱的问题。
十七、地役权取得的方式有：1依法律规定，包括民法和各种特别法规定，以及有关的司法解释；2依合同，即供役地所有权人或使用权人与需役地所有权人或使用权人之间就成立地役权而缔结的有偿合同或无偿合同；3依习惯，即根据约定俗成的规则或惯例。4依长期持续利用的事实。
十八、地役权可以因需役地所有权使用权的转移而转移。
十九、地役权自地役权合同生效时设立。
二十、在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
二十一、地役权人的权利和义务：地役权人的权利，可分为积极权利和消极权利。例如，在他人土地上建设并维持水渠，是占有状态的利用；在他人土地上通行，是非占有状态的利用。地役权人的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人、使用权人在该土地上实施一定行为的权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。
二十二、地役权的消灭：1需役地丧失对供役地的利用需要；2需役地对地役权利用不能；3权利期限届满；4地役权人放弃权利；5混同。物权法一百六十八条规定地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：1违反法律或者合同约定，滥用地役权；有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的。
二十三、《物权法》中确定地役权的意义：1有利于相邻不动产所有人或使用人行使权利，防止纠纷发生。2有利于法院合法公正的审理裁决案件，方便纠纷解决。3有利于充分利用土地资源；4有利于促进国内经济建设；有利于国际经济合作与交流。
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