2013年土地登记代理人考试土地登记相关法律考试辅导9
物权的排他性决定了物权的变动会产生排他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所以要公示也是由物权的性质本身所决定的。物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。wｗw.ExamＷ.CoM
物权公示原则的具体内容包括：
1．物权的公示方法必须由法律规定目前各国的立法普遍采取不动产登记、动产交付的公示方法。为防止不同人对同一物的争夺，保护善意第三人的利益，法律必须明确规定物权公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法对外进行物权公示，才能使所有的第三人明确物的所有权归属情况。
2．物权公示的效力必须由法律规定依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。正因为法律对物权公示有着严格要求，所以很多不动产物权变动往往需要等待登记公示之后才能发生物权效力，因此实践中经常会出现“一房二卖”的现象，最典型的例子就是公民购买预售的住房时，由于预售当时并无条件办理房屋产权的变更登记，所以订立预售合同之后，购房的公民仍然无法防止开发商将同一房屋以更高的价格卖给他人。因为购房人订立预售合同之后，只享有合同法上的请求权，而不是房屋的产权，一旦出现一房二卖的情况，先购房人可能最后只能主张开发商承担违约责任而无法获得指定的房屋，这对先购房人来说是很不公平的。www.Examw.com
为了防止这种情况发生，我国物权法建立了“预告登记”制度。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，溯项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”传统的不动产物权登记都是针对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，经过预告登记之后的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就获得了保护。因此，预告登记制度对于解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。
例题1：周某与秦某签订了一份买卖房屋的协议。协议签订后，周某为了确保未来取得房屋所有权，可以向有关登记机构申请( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A．变更登记 B．异议登记 C．预告登记 D．撤销登记
答案：C
解析：《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
例题2：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 ( )个月内未申请登记的，预告登记失效。
A．三 B． 六 C． 九 D．十二
答案：A
解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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