2012年经济与民商知识考点2.3:用益物权
第三节 用益物权一、用益物权概述
(一)用益物权的概念以及特征
用益物权，指的是对他人所有的物予以占有、使用和收益的限制物权。用益物权的客体是他人所有的不动产或者动产，但主要为不动产。
(1)用益物权原则上是就他人所有的物而成立的他物权，客体为他人之物。
(2)用益物权是一种限制物权。
(3)用益物权是以对物的使用、收益为目的的限制物权。
(4)用益物权是主要以不动产为标的物的物权。
(5)用益物权一般为有期限的物权。
(二)周益物权的分类
我国《物权法》用专章的形式规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等典型的用益物权，以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等准物权。
二、土地承包经营权
(一)土地承包经营权的概念、特征
土地承包经营权，是指土地承包经营权人依法享有对承包经营的耕地、林地、草地等农用地的占有、使用和收益的权利。
(1)土地承包经营权是一种独立的用益物权。
(2)土地承包经营权的客体为农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。
(3)土地承包经营权是一种有期限的物权。
(二)土地承包经营权的设立与流转
1．土地承包经营权的设立
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
2．土地承包经营权的流转
(1)土地承包经营权人有权依法流转承包地。(2)土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。(3)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
三、建设用地使用权
(一)建设用地使用权的概念、特征
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
建设用地使用权的特征是：
(1)建设用地使用权的客体为国有土地。
(2)建设用地使用权属于独立物权。
(3)建设用地使用权为有期限物权。
(二)建设用地使用权的设立
(1)建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
(2)设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
(3)采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
(4)设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
(三)建设用地使用权的内容
(1)建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途。
(2)建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同的约定支付出让金等费用。
(3)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
(4)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照给予补偿，并退还相应的出让金。
(四)建设用地使用权的期限及其届满的后果
1．建设用地使用权的期限
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
2．建设用地使用权期届满的后果
(1)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。(2)非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律规定办理。
四、宅基地使用权
宅基地使用权是宅基地使用权人依法享有的对集体所有的土地占有、使用并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。
五、地役权
(一)地役权的概念以及特征
地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。
(1)地役权具有附随性，不是独立的物权。
(2)地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。
(3)地役权是一种土地物权，或者不动产物权。
(4)地役权是一种有期限的物权。
(二)地役权的设立
设立地役权需要订立书面的地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。
(三)地役权的内容
(1)供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
(2)地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
(四)地役权的变动
(1)当事人可以通过地役权合同取得并变动地役权。
(2)地役权亦可通过法定原因消灭。
(3)已经登记的地役权发生变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
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