2011《资产评估》预习：国外评估准则(2)
(三)《国际评估准则》中的基本概念1.与资产相关的概念。
(1)不动产与不动产权
不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产是实物形态的、有形的“物体”，可以看得见、摸得着。
《国际评估准则》中将不动产所有权称为“不动产权”。不动产权是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。
不动产权是一个非实物性的法律概念，而不动产指的是不动产物理实体。
与不动产所有权相关的权利很多，包括使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权、赠送权等以及选择行使或不行使上述任何一个或几个权利的权利。
(2)动产与动产权
不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。
(3)财产
是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。
(4)资产
资产在一般意义上往往用来表示不动产、动产或两者全称
在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
2.资产评估的经济概念
即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。
3.折旧概念
评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分(评估中的折旧)依其产生原因可分为实体性损耗、功能性(技术性)陈旧或经济性(外部环境)贬值。
会计上的“折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。
折旧在评估和会计上最重要的区别在于，对评估师而言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况;而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。
4.市场、成本、价格和价值概念
《国际评估准则》指出价格和成本是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。
市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系。
成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。
价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币金额。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和(或)卖方对商品或服务价值的认可。
价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期(基准日)，市场(而不是特定买方或卖方)对于某人由于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。
5.最高最佳使用
最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。
最佳用途概念是市场价值评估的一个组成部分。虽然最佳用途概念并没有出现在《国际评估准则》市场价值的定义中，但评估师在进行市场价值评估时，应当结合相关资料分析被评估资产的最佳用途，并在此基础上评估资产的价值。
6.市场价值与市场价值以外的价值
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