2011《建筑工程评估基础》讲义：第十一章(1)
第一节建设用地的特性和分类一、建设用地的特性
(一)建设用地的非自然生态利用特性
建设用地以土地的非自然生态附着物为主要利用方式。土地对于工程建设来说，是发挥了地基和场所的作用。
(二)建设用地的区位利用特性
(三)建设用地逆转的相对困难性
从农业用地变为建设用地较为容易，而从建设用地重新变为农业用地则较为困难。
二、建设用地的环境
(一)自然环境条件
自然环境条件主要包括地貌、地质、水文和气候等方面。
1.地貌条件。地貌条件对城市规划和建设的影响主要表现在地形、地势和各类地貌现象三个方面。
2.地质条件。地质条件主要包括工程地质、水文地质和地震三个部分，其中地基承载力、地下水和地震对城市规划和建设的影响较大。
(1)地基承载力(承压力、地耐力)。
工业建筑一般要求为150-200kPa;重工业厂房建筑要高于这一数字;民用建筑不同层数有不同要求，层数越高要求越高。
(2)地下水。地下水对城市建设发展程度和建筑物稳定性影响很大，主要反映在水量、水质、水温、出露位置、埋藏深度和含水层厚度等方面。
(3)地震。建筑一般按本地区的设防烈度进行设防;九度以上地区不宜作城市用地，更不能用来建设新的城市。
3.水文条件。水文条件是指江、河、湖、海等水体的水量、水位、水质、流速等方面的情况。
(1)地表水体的分布，是城市形成发展的基本条件。
(2)江河等地表水的水情要素与城市用地规模、布局关系密切。按照城市规划布局的要求：
一般有水污染的工业企业，排污管道出口应布置在河流下游;居住用地、水源地则应安排在河流上游。
(3)城市主要水源水量的大小影响城市发展规模和决定工业项目的选址。
(4)城市建设项目的规划布局、用地安排均要考虑防洪问题。洪水位以上0.5—1m的地段，才可选作城市用地。
4.气候条件。与城市用地气候条件密切相关的气候要素有：风象、气温、日照几方面。
(1)风象。风象包括风向和风速两个方面。
风向是指风的吹动方向，以某一时期各个方位风向的次数所占该时期不同风向总次数(包括静风)的比重，即风向频率表示各方位风向出现的程度，据此可绘制风向频率图(或风向玫瑰图)。
(2)气温。气温是指离地面1.5米高的位置上测得的空气温度。大气温度随高度增加而递减，人感到舒适的温度范围为18oC—20oC。
(3)日照。在城市规划中，确定建筑物的朝向、间距及建筑群体的布局以及确定城市道路的走向和宽度，坡地上的建筑布置等都要考虑能否获得良好的日照条件。
我国大部分领域处于中纬度地区，建筑物的布置，一般均以东南向为宜，以取得较好的采光条件。
(二)经济环境条件
建设用地的选择，不仅要求有满足建设工程需要的工程地质条件、水文地质条件以及其他自然环境条件，而且也要求具有合适的经济环境条件。
1.一般要求。由于建设用地性质的不同，会对经济环境条件提出不同的要求，但最基本的经济环境条件应包括：
(1)城市规划条件。如土地用途必须符合城市规划的要求。
(2)交通运输条件。
(3)基础设施条件，包括电力供应、上水、下水、道路等。
2.工业建设用地要求。从选择厂址的角度来说，工业建设用地应符合下列要求：
(1)必须符合工业布局和城市规划的要求。
(2)厂址选择应对各种因素进行深入调查研究，并应对其进行多方案技术经济比较，择优确定。
(3)接近资源条件或产品消费市场，水、电、气、能源等协作条件便利，并应有方便、经济的交通运输条件，与厂外铁路、公路、港口相连接。
(4)居住区、交通运输、动力公用设施、废料场及环境保护工程等用地同时选择。
(5)散发有害物质的工业企业厂址，应位于城镇、相邻工业企业和居住区全年最小频率风向的上风侧，不应位于窝风地段。
(6)厂址应具有满足建设工程需要的工程地质条件以及水文条件等自然条件。
(7)厂址应有利于同邻近工业企业和依托城镇在生产、交通运输、动力公用、修理、综合利用和生活设施等方面的协作。
(8)厂址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带。当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。
三、建设用地的分类
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