2011《建筑工程评估基础》讲义：第十一章(5)
三、建设用地的转让及抵押(一)建设用地的转让
依法取得的国有土地使用权可以依法转让。
转让的条件
1.以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。
2.以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。
以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
转让的其他规定
建设用地转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
建设用地转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
以出让方式取得土地使用权的，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，相应调整土地使用权出让金。
例题：下列说法中不符合国有土地使用权转让规定的是()。
A.支付全部出让金，并取得土地使用权证书
B.属于房屋建设工程完成投资总额的25%以上
C.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的
D.以划拨方式取得的土地使用权转让时可以不需办理出让手续
答案：D
(二)建设用地的抵押
使用权可以抵押，所有权不能抵押。
四、建设用地的丧失
建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。
(一)正常收回
有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
1.为公共利益需要使用土地的;
2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;
5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(1)项、第(2)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
(二)闲置土地的收回
闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
1.闲置土地的认定。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：
(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;
(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的;
(3)法律、行政法规规定的其他情形。
2.闲置土地处置方案可选择的方式。
(1)延长开发建设时间，但最长不得超过1年。
(2)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设。
(3)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。
(4)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。
(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。
(6)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。
3.闲置土地的处置。
例：建设用地的丧失正常收回的对土地使用权人应当给予适当补偿的情形有()。
A:土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满
B:矿场等经核准报废的
C:因单位迁移停止使用原划拨的国有土地的
D:为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的
E:为公共利益需要使用土地的
答案：DE
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