2011年<资产评估>预习：房地产评估(4)
第三节、收益法在房地产评估中的应用一、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率
净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。注意是客观净收益，接近于会计中现金净流量的概念。
二、适用范围：有收益的房地产价值评估。
三、净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
四、资本化率：
1、实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。
2、求取资本化率的方法：
①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，把成交价格作为房地产价值，然后结合净收益，计算出资本化率。
② 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③ 各种投资收益率排序插入法
注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P181;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
五、计算公式
(一)评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
(二)单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租
土地价值=土地净收益/土地资本化率
土地净收益=土地总收益-土地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
2.由房地产收益评估土地价值
(1)方法一(建筑物价值扣除法)
土地价值=房地产价值-建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数
年贬值额
=(建筑物重置成本-残值)/(耐用年限和土地使用权尚余年限中取短)
注意：①此公式的基本原理是2-36
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。
当土地可使用期限(土地使用权尚余年限)大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。
(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
(三)单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值=房地产价值-土地价值
2.建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率
注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式(5-2)，而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。
【例题5-4】教材P184，具有一定综合性，其方法及解题思路经常考。房产的现值=重置成本-贬值=收益法求出的折现值，其中，贬值按年限法确定的。
小结：房地产(房地合一)的的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。
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