2012年税法一预习——销售不动产营业税

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　　　　一、税目与税率
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　　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
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  @% V4 C: E( k% S　　特别关注：
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' V6 W$ Y7 b. O- E　　1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税。
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$ v4 D7 }' k% G% j, u3 [+ V　　2.对外商投资企业和外国企业规定：
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　　(1)处置债权重置资产，不征收营业税；(2)处置股权重置资产所取得的收入，不征营业税；(3)处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。

" n, \- M# R' q9 d& g. M　　3.单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。
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　　4.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

3 y: A: G$ f0 o0 v& }　　5.变化：个人销售已购住房
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　　二、纳税人

" J' I8 h, {% x7 ]7 @5 O  h　　三、计税依据
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　　1.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

) q6 J8 [7 L- Y% Q  B　　2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　注意：
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　　第一，房地产开发公司销售商品房，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，对此类费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。

% o! o9 ]) ], {; P8 ]" D* u4 B" O0 _6 z　　第二，单位将不动产无偿赠与他人的营业额问题
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　　组成计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
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　　第三，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，转让企业产权不征收营业税。
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$ X& J# V' w* q! h% @% o　　四、申报与缴纳

1 r" j6 t+ o8 n0 J* f' Z7 W　　销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

　　五、税收优惠

　　1.自2010年1月1日起，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

+ }1 k( }/ Z. u: N　　2.个人(含个体工商户及其他个人)无偿赠予不动产、土地使用权，属于以下情形之一的，暂免征收营业税：(1)离婚财产分割；(2)无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

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