2012年司考民法考点：租赁合同

会计考友

　　一、租赁合同的性质、特征
' t$ m/ K5 b' Y5 F8 K0 b　　1.双务
, n; g6 O& R7 W1 K) L5 l　　2.有偿：这是租赁合同区别于借用合同的显著特征
2 }8 q1 J! b5 G. ]8 S* `! h& s7 {　　3.原则上是不要式合同
　　1）例：租期6年未采用书面形式，如何认定？  
　　6个月以内的租期可予承认，至少能推定双方当事人的租期为6个月6个月以外，转为一个不稳定的不定期的租赁合同
# B' Z$ Q, `: ^+ ?3 t% K　　2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房产局备案登记
! B4 B: _4 y- x　　4.诺成合同
$ g  v6 c: y4 h* Y9 ~$ a; z; [' n　　5.有期限的合同
　　1）不得超过二十年
　　2）有期限限制的意义尽管租赁权严重物权化，但其毕竟是债权。若无期限限制，则丧失了债权的特性  
0 w2 A+ k7 s0 K4 r　　二、权利、义务
　　（一）出租人的义务
9 H. F/ b' U, q& `% A9 O; x　　1.适租义务
　　1）见第216条，即在租赁期间保持租赁货物符合约定的用途
- A4 y2 Z# A( }7 F1 V　　2）若违反适租义务，是根本违约，承租人可解除合同
　　2.维修义务若出租人未履行维修义务，见第221条，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，若出租人不负担，承租人往往在租金中抵销维修费用
+ O# k- b" b. Z2 o" U2 D- [　　（二）承租人的义务
　　1.正当使用义务 见第217条
　　2.妥善保管义务 见第222条
　　3.禁止添附 见第223条  
　　承租人未经出租人同意擅自添附，属侵权性违约行为，出租人可要求恢复原状或赔偿损失  
- x; f7 e! a1 A6 D　　4.禁止转租 见第224条。  
　　1）经出租人同意，可以转租例：甲为出租人，乙为承担人，乙又将房子出租给丙，乙为次承租人：
0 A& W% F) Q- b/ ?3 `' h　　①乙不得以丙未交租金为由，拒交租金给甲；②丙擅自进行了添附行为，乙可追究丙的违约责任但不得追究侵权责任，甲可追究丙的侵权责任但无法追究丙的违约责任。
　　2）擅自转租例：甲为出租人，乙为承租人，丙为次承租人：
　　①甲可解除甲乙间的合同，而不能解除乙丙间的合同；②若乙声称其为出租人，当甲乙之间的合同解除导致乙丙间的合同无法履行，丙可追究乙的违约责任若乙告诉丙转租事实，丙不追究乙的违约责任；③乙不得收取租金差价；若乙已获得租金差价，则应返还不当得利  
5 r* i& b5 @- d+ k# ]　　（三）承租人的权利
% P1 U, @# h- s3 ?　　1.买卖不破租赁：  
, H) N4 t, ^, C# l　　见第229条。例：甲已将标的物出租给乙，租期5年。在租赁期间内，甲甲将租赁货物出卖给第三人丙。如果甲乙间的租赁合同尚未到期，对丙有无约束力？  
　　对丙有约束力。这里发生了债权债务的概括移转，丙成为出租人，乙以后将租金交给丙。  
　　2.优先购买权
* E0 d+ N6 ^0 `2 b$ B+ T1 ^" P　　1）优先权的行使必须是同等条件
7 h5 s# T7 q) x　　2）优先权不适用于拍卖
1 F' Q  L' ^7 l+ b& s0 _5 k) v　　3）我国民法上的优先购买权
　　①《民法通则》第78条第3款和《民法通则意见》第92条规定的共有人的优先购买权；
( s8 U' W! V1 ~+ \/ z. C- ^　　②承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突时，以共有人为先。因为，共有人的优先购买权源于所有权——物权，承租人的优先购买权源于债权，物权优先于债权。  
2 r% Z( ]& p! V- S+ I/ E　　4）优先购买权仅适用于房屋的租赁合同，见第230条。