2012年土地估价师管理基础课堂笔记一（18）

会计考友

土地契约规定的地租，相对于该幅土地的价格而言，只是一个很少的数目，而且是一个固定额，不随着土地本身价格的上涨而上升。这样的租金，只可视作名义上的租金。在土地契约有效期内，租户可以根据租约所签订的条款在土地上建造建筑物，并连同土地契约在市场上出售，承让人享有土地契约所载的权益。土地契约期满，土地连同土地上的建筑物一并由政府无偿收回。在香港，所谓土地市场，只是土地契约的交易市场。土地契约的价格取决于土地的区位、土地契约所规定的工地用途、租用年限和土地面积的大小等因素。如果租约有效期长达数十年之久，则租约的交易价格大致等于地段本身的价格。但如果土地契约有效期只剩下十数年或更短的时间，则土地契约的交易价格将会随着有效期的缩减而显著下降。www.examｗ.com
(3)土地管理制度
香港特区政府现行行政管理机构设置序列是科、署、处。地政工务科是香港土地政策的研究和决策机构，没有土地政策小组、发展策略组。土地政策的执行机构是地政工务科下属的屋字地政署。目前它主管全港地政，同时负责一切与土地开发有关的事务。屋宇地政署下设五个处即地政处、建筑物条例执行处、城市规划处、测绘处和行政处。
香港地区的土地出让方式主要有拍卖、招标、私人协议和临时出租四种。对于经济利益不十分突出而政府决定支持发展的行业和企业，可以申请免交地价或以低于市场价格的官方优惠价供地。
6、中国台湾
(1)土地所有权制度
台湾地区现行的土地制度，据台湾当局的说法，是“平均地权”的土地制度，这种土地制度“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。盖民生主义土地政策之理想，在于地尽其利，民广其生，故何种土地之应为公有或私有，全视其如何方可达成此理想以为断，是即以公有为宜则公有之，以私有为宜则私有之也。因此，为建立平均地权的土地制度，农地是宜于农有(农民私有)的，市地是宜于市有(市民公有)的，富源地是宜于国有(全体国民公有)的。换言之，农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目”。
所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享，”;是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也。”市地市有，是“市地属于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理之。”但“既成都市之私有土地，如果一律收为公有，则手续既繁，财政上负担亦重，故除为公共建设——如公园、道路之修筑及其他合理的都市计划之实行，必须征用者外，无防暂维现状，而运用土地税制，做到涨价归公可矣。至于新建都市或既成都
市之扩展区域，则宜先将土地收归公有，按照都市计划加以重划改良后，租与需地
者使用。”富源地国有，是指“富源地属于全体国民所公有”，而由“政府管理之”。
(2)土地他项权制度
台湾土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。
(3)土地管理制度
台湾将土地管理机构，习称地政机关，台湾地区《土地法》规定，“中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。
台湾地区对非都市土地，视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质，划定使用区，编定各种用地图实施管制，并配合各种自然环境的保护，谋求土地资源的合理使用。
台湾地区《都市计划法》第六条规定：“直辖市及县(市)(局)政府对于都市计划范围内之土地，得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”都市计划对土地使用的管理，主要是采用土地使用分区管制，即对都市土地依现有特性及未来期望发展的模式，划分为不同的使用分区，再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用性质的管制，主要是规定土地的用途，以排除妨碍主要用途的其他使用。对土地使用强度的管制，主要是通过规定容积率和建蔽率(覆盖率)来实行。不同的用途和位置，一般规定有不同的容积率和建蔽率。
台湾实行私有土地面积最高额的限制。考试用书
台湾制定农地保护政策，实施土地管制。
例题：下列关于美国的土地制度，正确的是()。
A.美国是现代资本主义的典型，其土地全部私有
B.所有土地都实行有偿使用
C.美国法律规定土地可以买卖和出租
D.美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理
答案:BCD
解析: 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。