2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导第四章

会计考友

第四章 土地估价原则
一、主要内容
1.土地估价原则
2.不同估价原则适用范围及注意点
3.土地估价各原则的理论依据和产生背景
二、重点提示
★掌握：土地估价原则内涵
△熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点
〇了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景
三、考点内容
(一)预期收益原则
土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
预期收益的估算必须是客观合理的。中 华 考 试 网
(二)替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。因此，土地估价中的替代原则可概括如下：
1.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;
2.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;
3.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
(三)最有效利用原则
判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否为最有效使用;如果不是，转换为最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。
(四)供需原则（略）
(五)报酬递增递减原则
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加;但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。来自www.Examw.com
(六)贡献原则（略）
(七)变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
(八)合法原则
合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。