2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导第六章1

会计考友

收益还原法
一、主要内容
1.收益还原法概念
2.收益还原法的基本公式
3.收益还原法不同情况下的公式
4.收益还原法估价的基本步骤我考网(www．woexam。com)
5.土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算
6.总费用的测算方法
7.土地纯收益的概念及测算方法
8.土地还原率的概念及其确定方法
9.收益还原法的适用范围
二、重点提示
★掌握： 收益还原法的概念、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法
△熟悉：收益还原法的适用范围及基本条件
〇了解： 收益还原法的发展历史及在国外的使用
三、考点内容
(一)收益还原法概念
1、基本概念
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。它所求得的土地价格通常称为收益价格。
2、基本原理
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
(二)收益还原法的基本公式中华考试网
1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：
p=a/r p-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率   a = p·r
（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：
p= a/ r·[1-1/（1+ r）n]   n- 使用土地的年限或土地收益的年限
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：
p= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）
    本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
1．用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期(D )的基础上计算的。
A．总费用
B．纯收益与总费用之和
C．总收益
D．纯收益  
2．假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为( A)元／m2。  
A．25000
B．20000
C．18000
D．16000
3．甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格( B)乙地的价格。  
A．高于
B．低于
c．等于
D．难以确定  
4．某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为(A )元。
A．9910
B．10000
C．10100
D．19403