2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导第六章3

会计考友

(五)土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算
1、土地年总收益的概念
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
2、土地年总收益的构成及计算方法
土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。
土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。
在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：
①从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。考试用书
②收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。
③收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。
采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括(   B )。
A．职工工资     
B．改扩建费用   
C．房屋火灾保险
D．维修费用  
3、不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
(六)总费用的测算方法（略）
(七)土地纯收益的概念及测算方法
1、土地纯收益的概念
以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。
2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。
(1)土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入-年总费用
(2)房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=房屋重置价-房屋总折旧
房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
(3)企业经营中的土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益
(4)自用土地或待开发土地的纯收益求取中 华 考 试 网
自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
(5)农地种植中纯收益求取
农用地种植纯收益 = 年农产品总收入-年种植总费用
若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( B   )。
A．P＝a／r[1一l／(1+r)n]     
B．P＝a／r
C．P＝a／(r±s)            
D．P＝a／r±b／r2  
解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
P＝a/r
式中：P——土地价格；
a——土地纯收益；
r——土地还原率。
可知答案为B．P＝a／r