2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(5)

会计考友

对各种估价方法应注意的问题作一归纳总结，供 大家在复习时参考。
收益还原法
根据土地纯收益是否变化、怎样变化及土地使用年限是无限年还是有限年选择正确的 计算公式;
总收益和总费用均应为客观值，且折算到年;
土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止;
房屋的计提折旧年限除考虑房屋的耐用年限外，还要考虑土地使用权的使用年限。计 提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限时， 应按房屋的耐用年限计算折旧，当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限+房屋已使用年限计提折旧;
建筑物纯收益=建筑物现值X建筑物还原利率，而不能以建筑物重置价格为基数计算。
市场比较法
所选取的各比较交易案例应为用途相同、交易类型相同、所处地区的区域特性及宗地的个别条件相近的正常交易案例，且交易时间一般为2年内的交易实例，最长不超过3年;
各比较交易案例价格基础应统一;
区域因素和个别因素的选取因用途不同应有差别，且二者不能混淆;
进行比较因素修正时，要把握两点：第一，因为求算的是待估宗地价格，待估宗地的条件指数均位于分子，比较案例宗地条件指数均位于分母;
第二，以谁为基准，谁的条件指数即为 100。
成本逼近法
土地取得费和土地开发费应为客观值;
计算利息的基数为土地取得费及相关税费和土地开发费，但计息期不同，土地取得费及相关税费的计息期为整个开发周期，土地开发费的计息期根据费用的投人情况确定，在均匀投入的情况下按折半计算;计算利息的方式有单利和复利之分，若无具体说明，一般按复利计算;
计算利润的基数与计算利息的基数相同，不能错将利息作为计算利润的基数;
通过成本累加计算得到的估价结果一般是无限年期的，在出让地价估算时，一定要进行年期修正。
剩余法
建筑物售价、建筑费、专业费等应为客观值;
计算利息的基数包括待估宗地地价、建筑费、专业费和不可预见费;待估宗地地价的计息期为整个开发周期，后三项的计息期根据其投入情况确定，在整个开发期均匀投入时为整个开发期的一半;
若已知条件为投资汇报率，则利润的计算基数与利息的计算基数一致，否则，一般为房地产总价值。