2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(17)

会计考友

二、2002年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目：(出自2002年土地估价实务计算题的第2小题)
企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企业甲拟将该地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段类似综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价4500元/平方米，工程建筑费及专业费综合楼为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。计算：
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经双方协商，乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作
为地价补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题
1、明确题目要求：本题有两问，其中求取土地价格是关键，也是下一步计算的基础。
2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实内涵，构思解题方法。
(二)方法选择与解题思路
1、方法选择：本题给出了有关房地产售价和费用等资料，明显可用剩余法。
2、基本思路：
(1)宗地地价计算思路。第一步，计算项目总开发价值;第二步，分步计算建筑费及专业费、利息、税费、利润等;第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到待估宗地总价;第四步，用宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
(2)甲方应得公寓面积计算思路。首先明确以地换房、等价交换的思路，价格标准采用双方约定价格。具体计算时，先按约定价格计算甲方所得综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，得到甲方应得公寓总价，再除以公寓约定单价，就可得到甲方应得公寓面积。
(三)公式与计算步骤
1、适用公式
地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费
2、计算步骤
(1)选择计算方法，根据题意，宗地地价求取适用剩余法
(2)计算房地产总售价
6000×4+4500×2=33000(万元)
(3)计算建筑费及专业费
2100×4+1800×2=12000(万元)
(4)计算投资利息
地价×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)0.5-1]=596.75+0.113×地价(万元) (5)计算开发利润
33000×15%=4950(万元)
(6)计算销售税费
33000×5. 5%=1815(万元)
(7)计算土地总价
地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费
地价=12253.59(万元)
(8)计算单位地价
单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)
(9)计算甲方应得公寓面积
14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)
甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元)
甲方可得公寓面积=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)
(四)难点与常见错误
1、利息的计算，计息基数与计息期的确定。
2、利润的计算，计算基数的确定，销售利润率与投资利润率的区别。
3、交换房价的计价标准。市场价格、还是销售实价、还是双方约定价格。