2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(11)

会计考友

一、1998年应用市场比较法计算题解析
题目(出自1998年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第2小题)：
某城市有宗地F需要评估，现有类似土地5宗，条件如下。
项目宗地成交价(元/m2)交易时间/年容积率位置
比较形状
比较区域
因素个别
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
该城市地价指数如以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点;此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待沽宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待沽宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待沽宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算：
(1) 编制地价指数表
(2) 编制容积率修正系数表
(3) 计算宗地F在1998年时的单位地价(计算结果保留两位小数)
(一)审题
1、审清题目，确定解题方法
2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增
3、明确各因素比较基准
(二)解题方法与思路
方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法
基本思路：第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表;第二步，对5个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格;第三步，用适当方法对这5个比准价格进行处理，得出待沽宗地价格。
(三)公式与计算步骤
125 1.28 100
1、适用公式
待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域因素修正×个别因素修正
2、计算步骤
(1)选择计算方法：适用市场比较法
(2)编制地价指数表
年度1995199619971998
地价指数100115125135
(3)编制容积率修正系数表
容积率11.11.21.31.41.51.6
修正系数1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地价随容积率的增长是递增，那如何计算容积率修正系数
(5)计算宗地F在1998年时的单位地价
采用算术平均法求取待沽宗地单位地价为：
F单位地价=(1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27)/5=1098.72(元/m2)
(四)难点与常见错误分析
1、难点
(1)地价指数和容积率修正系数表的编制
若地价指数每年增长R个百分点，计算公式为N×R+100
若地价指数每年递增R个百分点，计算公式为(1+R)N×100
(2)各项比较因素修正
应把握两点：一是待沽宗地的条件指数始终位于分子，比较案例宗地条件指数都位于分母;二是以哪个为基准，哪个的条件指数即为100。