2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(35)

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城镇土地定级规程
中华人民共和国国家标准
1 范围
本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。
本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。
2 总则
2.1城镇土地定级的任务与目的
城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。
2.2 城镇土地分等定级体系
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新按照本规定执行。各城镇间土地等的评定规程另行制定。
2.3 土地定级对象
土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。土地定级工作以城镇总体规划确定的用地整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
2.4 土地定级原则
2.4.1综合分析原则 .
土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。
2.4.2 主导因素原则
土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
2.4.3 地域分异原则
土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
2.4.4 土地收益差异原则
土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应;
2.4.5 定量与定性结合原则
土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。
2.4.6 综合定级与分类定级相结合的原则
在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级;而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。
2.5 土地定级工作内容
a.准备工作及外业调查;
b.定级因素资料整理及定量化;
c.单元分值计算及土地级别评定;
d.编制土地级别总图及量算面积;
e.土地级的边界落实及分宗整理;
f.编写土地定级报告;
g.土地定级成果验收;
h.成果归档和资料更新。