2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(64)

会计考友

(二)收益还原法
[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：
1.具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。
2.总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。
3.说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。
4.明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。
5.说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]
(三)剩余法
[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：
1.通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。wｗw.ExamＷ.CoM
2.明确估价对象开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。
3.对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据;对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
4.说明计算公式、计算过程和结果]