2012年土地估价师实务：中国城市土地使用权流转的立法范围

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目前，我国涉及城市土地使用权流转的立法包括：
(1)宪法。
(2)由全国人大或人大常委会依据《宪法》制定的、涉及调整城市土地法律关系的法律。
(3)国务院根据宪法和法律的授权制定的施行于全国的行政法规。
(4)国务院所属的土地部门根据法律、法规和国务院的授权，在其职权范围内发布的行政规章。
(5)地方性法规、自治条例、单行条例和地方政府的行政规章。
(6)最高人民法院的司法解释等指导性文件。上述法律法规、司法解释的制定和实施，构建了城市土地使用法律制度的基本体系，树立了依法规范使用土地资源的观念，用法律手段确认和保护了土地使用人的合法权益，规制了土地使用过程，维护了土地使用市场交易秩序，为城市土地使用权的产生、市场流转以及物权立法奠定了基础。
然而，相对于迅猛发展的房地产业来看，我国城市土地立法现实是明显滞后的。具体表现为：
第一，现行立法缺乏与其他相关法律法规的协调配合，对可持续发展的认识有待于提高和落实。
第二，立法主体过多，立法的标准不统一，存在立法冲突和立法漏洞现象。www.Examw.com
第三，行政规章的效力等级较低和变动频繁不利于房地产业的发展和土地使用权的正常流转。
第四，土地行政管理体制尚未理顺，对土地使用权流转的行政干预较多。
第五，土地使用权出让市场和转让市场的分隔管理，以及有无地上建筑物的土地使用权流转的分割管理，导致国家和地方政府无法及时、全面了解城市土地二、三级市场的权属变动情况和一级市场的交易情况，无法协调统一管理行为，引导城市土地使用权的合法流转。