2012年土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

会计考友

利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：
P=PR/r[1—1/(1+r)n]
式中：P——承租土地使用权价格;
PR——赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额;来自www.Examw.com
r=r1L+(r2+d)B
r——承租土地使用权还原率;
n——收益年期;
由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。
例题4
某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。
采用差额租金还原法计算如下：
(1)计算年租金差额(租金盈余)
根据题意，在余下的10年租期内，租金不再调整，每年均为8万元，而市场同类商业用地年租金为10万元，因此年租金差额(租金盈余)为：
PR=10—8=2万元
(2)题目给定承租土地使用权还原率为8%;
(3)计算承租土地使用权价格
承租土地使用权价格=2/8%×[1-1/(1十8%)10]=13.42万元。
本章小结：
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。它包括了各种计算、相关概念及理论。是历年考试的重点，需要重点把握。
1.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为6%，则承租土地使用权价格为( )万元。(2002年真题)
A.12.64
B.15
C.33.33
D.50
答案：(A)
解析：(1)计算年租金差额(租金盈余)
根据题意，在余下的5年租期内，租金不再调整，每年均为5万元，而市场同类商业用地年租金为8万元，因此年租金差额(租金盈余)为：
PR=8-5=3万元
(2)题目给定承租土地使用权还原率为6%;
(3)计算承租土地使用权价格
承租土地使用权价格=3/6%×[1-1/(1+6%)5]=12.64万元。