2013年土地估价师考试土地估价理论与方法精讲17

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土地取得费
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1.土地取得费的概念
土地取得费应是评估期日的重置费,按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
2.土地取得费的计算方法我考网(www．woexam。com)
根据土地取得方式不同，土地取得费可分为下列两种。
(1)征用农村集体土地取得。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费。
①土地取得费。
征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。
征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
②相关税费。
a.占用耕地时的耕地占用税。以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。
b.占用耕地时的耕地开垦费。
c.占用菜地的新菜地开发建设基金。
d.征地管理费。
e.政府规定的其他有关税费。
(2)城市房屋拆迁取得。
通过城市房屋拆迁取得的土地取得费可按拆迁安置补偿费计算。拆迁安置补偿费包括拆
除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费及相关税费。