2013年土地估价师考试土地估价理论与方法精讲20

会计考友

土地价格修正与确定(比如面积和年限修正)（略）
成本逼近法的适用范围及应用限制
重点等级：☆☆☆☆
因为土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，所以采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：
(1)新开发的土地的估价，不适用建成区域已开发土地估价。
(2)土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用。
(3)工业用地估价，城区或市区工业用地除外。
(4)既无收益又无交易情况的学校、公园及.公共建筑用地、公益设施用地、图书馆用地】等特殊性土地的估价。
(5)土地取得费用、土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定的物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时实际投入计算。来自www.Examw.com
(6)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。
(7)成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格时应慎重。
(8)不适用于建成区域已开发土地、商业及住宅用地的估价。
(9)成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。
【经典试题】
(单选题)1.成本逼近法主要适用于( )的估价。
A.商业用地 B.住宅用地
C.写字楼用地 D.工业用地或新增建设用地
(单选题)2.下列关于成本逼近法的描述准确的是( )。
A.成本逼近法一般适用于新开发土地估价
B.成本逼近法适用于工业、住宅用地的评估，而不适用于商业用地评估
C.市场实际成交的价格都比采用成本逼近法的结果高
D.成本逼近法适用于地产市场狭小地区，也适用于地产市场较宽广地区
(单选题)3.下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是( )。
A.城市中心的商业用地 B.公益设施用地
C.城市中心的综合用地 D.待开发住宅小区用地
(判断题)4.土地的价格大部分取决于成本，而非取决于效用。( × )
(判断题)5.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。(× )
(判断题)6.土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。(× )
(判断题)7.成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。( × )