2011土地估价师考试：土地估价操作辅导[4]

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4、编制比较因素条件指数表
依据估价规程、估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
⑴估价对象与比较实例各因素条件指数除交易期日、交易情况、土地使用年期、开发程度及容积率外，其它各因素条件指数以估价对象因素条件为基础，相应指数为100，比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。比较因素指数具体确定如下：
①确定交易期日指数：
调查×××近几年商业用地地价上涨情况，近年来×××除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据估价对象所在区域的地价变化的实际情况，估价对象与比较实例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之间，以2003年6月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，近两年来，商业用地地价每年基本以2%的速度增长，则本此估价对象与选定的各比较实例的指数见表3-2-5。
②确定交易情况指数：据估价人员了解，估价对象与比较实例交易情况均属正常交易，因此，其因素条件指数均为100。
③交易方式：以估价对象的交易方式条件指数为100，比较实例的交易方式条件指数由估价人员据经验确定。估价人员根据经验分析认为抵押评估中考虑到抵押风险情况其抵押评估价值一般略低于正常地价水平，综合考虑确定其抵押交易方式修正指数为98，估价对象和比较实例的交易方式及交易方式条件指数见表3-2-5。
④确定土地使用年期系数：本次估价对象与比较实例土地使用年期指数，依据同用途法定最高使用年期为基础，确定指数为100，并进行年期修正。土地使用年限修正系数公式为：
1—1/(1+r)m
B=—————————
1—1/(1+r)n