2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(18)

会计考友

三、剩余法估价的应用
1、利用剩余法评估土地价格
估价过程：
(1)选择估价方法;
(2)确定最佳开发利用方式;
(3)市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等;
(4)求取地价
测算方法一：直接计算地价利息
A.测算不动产总价，采用收益还原法
B.计算建筑费及专业费
C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算
D.计算开发商利润
E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内
F.代入公式计算地价
G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。
测算方法二：利息中不计地价款的利息
利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。
2、利用剩余法测算开发商的预期利润
基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。
3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。
4、应用剩余法估价的常见问题
(1) 方法适用错误，步骤错误;
(2) 利息、利润计算错误;计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式
(3) 计算项目不准确、漏项，或步骤不全;
(4) 参数使用错误或前后不一致。