2011土地估价师：土地估价理论方法作业题6

会计考友

详 细 情 况
一、单选题:
1、某企业以国家出租方式取得某地块10年使用权，固定年租金8万元，而目前市场同类用地年租金为10万元，承租土地使用权还原率为7%，则该承租土地使用权价格为( )万元。
A. 14
B. 29
C. 33
D. 17
2、某宗商业用地目前纯收益为30万元，还原率为5%，若未来的纯收益逐年递增1%，该宗土地无限年期的价格最接近( )万元。
A. 600
B. 750
C. 500
D. 950
二、多选题:
3、收益还原法评估结果的准确度关键取决于( )的准确程度
A. 土地收益
B. 还原率
C. 土地使用权年限
D. 土地收益年限
4、确定客观收益一般要考虑以下条件( )
A. 实际取得的收益
B. 具备良好素质及正常使用者使用产生的收益
C. 持续且有规律产生的收益
D. 安全可靠的收益
5、采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较案例宗地的剩余使用权年期为60年，待估宗地为50年，在其他因素均相同的情况下，则待估宗地的土地价格比比较案例的土地价格低20%( )
标准答案：错误
解　　析：这类小题不值得去计算，因此主要靠对土地使用权年期修正方法的理解来进行判断。由于年期修正系数的公式为K=[1-1/(1+r)m]/
[1-1/(1+r)n]，直观上就能看出，它不是50年和60年的简单比较，还需要参数r，所以不可能直接得出固定结果，因而无需计算就可判断为错。再说算也没法算出来的，缺一个参数嘛。
6、采用市场比较法时，若区域因素中个因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数( )
标准答案：正确
7、只要由交易案例资料，市场比较法就可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定( )
标准答案：错误
8、在利用市场比较法评估土地价格时，方法应用上要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主( )
标准答案：正确
9、间接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格( )
标准答案：错误
10、类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件都与待估土地相同的土地( )
标准答案：错误
11、在一定宽度条件下，地块临街深度越深，土地效用越差;地块临街深度越浅，土地效用越好( )
标准答案：错误