2012年土地估价师考试理论与方法各章详解(12)

会计考友

(二)计算方法
1、总收益计算方法
采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑受益的损失。
2、总费用计算方法
(1)单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费
(2)房地出租中总费用的计算考试用书
包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为
房屋重置价–残值 房屋重置价×(1- 残值率)
年折旧费 = ———————— = ————————————
耐用年限 耐用年限
B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为
房屋重置价
年折旧费 = ————————
房屋可使用年限