2012年土地估价师考试理论与方法各章详解(27)

会计考友

二、建筑物估价方法
1、重置价格折旧法(重点)
是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。
(1)基本思路与基本公式
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度
(2)房屋建筑物分类，分4类7等
(3)重置价格的确定
包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格;另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。
具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。
估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。
(4)折旧额的计算
折旧的概念、影响因素(物理、功能、经济)
确定折旧的方法：
A. 新旧程度折旧法
B.平均年限折旧，又称定额法、直线法(重点内容，要记住公式及代表字母)
年折旧：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N我考网(www．woexam。com)
n年折旧累计额：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N
= C(1-R)×n/( n+ n’)
现值：Pn = C – C( 1–R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]
C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法
年折旧：Di = C ( 1–d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方
n年折旧累计额：Pn = C ( 1–d )n
D.年数合计法：利用分数的比率计算，分子为建筑物生于使用寿命在当年开始的数字N-(i-1)，分母为全部寿命的年数总和SN，要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。
E.偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相同，但要按复利计算折旧额的利息额。也要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。
折旧方法比较：
平均年限折旧法使用最普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折旧法少。这四种方法与新旧程度折旧法相比各有优缺点。