请问老师:
第三十四讲课堂练习第四题:
A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000㎡,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润率。(假设取得土地使用权当年即开始建设,不考虑开发期中的前期).
请问老师:
这里计算B集团的目标利润率时,要计算项目开发总成本,这里还要用到A集团支付的土地价款3500万元吗?如果包含了,那不是就是计算该项目的目标利润率了吗?该项目的目标利润率跟B集团的目标利润率45%是一回事吗?
我认为计算的时候,不应该考虑A集团交纳的土地价款3500万元,对吗?
而且,题目在解答的时候,把土地价款3500万元加进去计算项目开发成本了,但却没有考虑土地价款的利息费用.我以为,如果要考虑土地价款,那么就应该考虑财务费用,是吗?
请老师解答一下,谢谢!
答案:
你好,此题中土地成本不是指的土地取得成本,3500万元中已含有土地取得成本所对应的管理费、投资利息等项费用,因此在计算财务费用利息时不要计算土地利息。 |