2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解二

会计考友

物业管理企业的工商注册登记
根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
一、物业管理企业的工商注册登记(分为六个步骤)
根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。
(一)企业名称的预先审核
物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。
(二)公司地址
物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
(三)注册资本
《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。
(四)股东人数和法定代表人
在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。
(五)公司人员
物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。
(六)公司章程
物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：
(1)总则，包括公司名称和地址等;
(2)企业的经营范围;
(3)公司注册资本;www.Examw.com
(4)股东的姓名或名称;
(5)股东的权利和义务;
(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;
(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;
(8)公司的法定代表;
(9)公司解散事由和清算办法;
(10)职工录用方式、待遇、管理方法;
(11)企业的各种规章制度。
物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。
物业管理企业的资质审批及管理
二、物业管理企业的资质审批及管理
(一)物业管理企业的资质条件(注意：谁审批、谁颁发、谁管理)
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件
如下：
1.一级资质
(1)注册资本为人民币500万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
1)多层住宅200万m2;
2)高层住宅100万m2;
3)独立式住宅(别墅)15万m2;
4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
2.二级资质
(1)注册资本为人民币300万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
1)多层住宅100万m2;
2)高层住宅50万m2;
3)独立式住宅(别墅)8万m2;
4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
注：计算基数如何算
计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。
例：有一家企业想申报一级资质，管理多层住宅60万m2;管理高层住宅80万m2;管理工业厂房80万m2。
计算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270%
因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。