2012年物业管理师考试案例分析专业解析题9

会计考友

财务管理
财务管理，是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。物业管理企业应结合国家财政部财基字(1998)第7号《物业管理企业财务管理规定》、国税发(1998)217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》和国税发(2004)69号《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》等文件精神，结合自身的特点，制订切合实际的财务管理目标，科学进行财务管理组织设计，有效执行各项财务管理制度，并熟练运用财务管理技巧，确保物业管理活动的正常进行。
因此，复习时要同时认真学习上述有关制度和规定，主要包括：
1、财政部财基字(1998)第7号《物业管理企业财务管理规定》
2、国家发改委、建设部发改价格(2003)1864号文《物业服务收费管理办法》
3、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)
4、国税发(1998)217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》
5、国税发(2004)69号《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》
第一节物业管理企业财务管理
物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。做好物业管理企业财务管理工作，有利于规范物业管理企业财务行为，有利于促进企业公平竞争，有效保护物业管理相关各方的合法权益。
物业管理企业营业收入
一、物业管理企业营业收入(掌握)
(一)物业管理企业营业收入的内容
营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。
1.主营业务收入
主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
(1)物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
(2)物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。
(3)物业大修收入是指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
2.其他业务收入
其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指物业管理企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。(注意：这里的经营收入要与主营业务中的经营收入相区分)
(二)物业管理企业营业收入的管理
从财务管理的角度，营业收入管理的主要问题是收入的确认。物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。