2011年注会考试复习不动产的物权变动

会计考友

　　　　1.不动产物权变动的效力

9 c, Z8 N9 S2 o6 I: H　　★不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
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! p9 O* o* R8 z0 n* |　　法律另有规定：

2 S( W! g- i7 E7 B+ n. ^; L　　(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　(2)《物权法》规定的物权变动的特殊情况：

* |! y% ]+ Q$ ~% E! J0 l$ s- n　　① 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。

　　② 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
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　　③ 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

0 \  Q' i% e+ D& r! \　　④ 依照本法上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记。未经登记，不发生物权效力。

: C# E& `- k) i6 T& P+ g6 i; [　　(3)登记为对抗要件的情形：

　　① 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
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　　② 地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③ 已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。

　　2.不动产的物权登记的规则：
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　　(1)地点
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& }  f, [; r" J9 a7 D4 ^　　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　(2)登记簿与权属证书

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
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　　(3)更正与异议登记
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  Z: W  y1 t/ I+ p8 o0 j% \　　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

. W& J6 D8 y! i3 F( R5 o　　(4)预告登记

8 I3 N3 |% ^( P　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
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8 V- N9 ~$ }2 q* W4 g; R( F  i　　预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

; C7 }) [; h+ w　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
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　　(5)不动产买卖合同与登记

+ t; _! C) d% v" l) f! \2 ]　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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5 X: J0 d2 Y$ z3 {( w　　(6)登记机构禁止的行为
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$ f$ Q% S( t+ I8 b& t6 e　　不动产登记按件收费。
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+ F. T1 k2 b9 G- ]( w! p7 u( q$ F　　登记机构不得有下列行为：

3 k. D% @% H. k7 v　　(1)要求对不动产进行评估；
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# C2 o: ^) i: N　　(2)以年检等名义进行重复登记；
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　　(3)超出登记职责范围的其他行为。
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