2011土地登记代理人：新时期城市基准地价更新与应用问题研究2

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二、我国城市土地定级研究思路的转变
城市土地基准地价更新，是在城市土地定级的基础上进行的。城市土地定级是城市土地形成条件和土地质量地域差异的反映，也是城市土地使用价值和价格的空间分布规律的概括和总结。城市土地定级，主要采用两种途径实现：一是按照多因素综合评分的方法计算的网格单元综合分值确定。二是按照土地和房地产市场交易资料测算的地价指标确定。
我国城市土地定级的研究思路和技术路线，为适应新形势下城市建设和城市土地管理的实际需要，应当在充分肯定先前研究成果的基础上，进行大胆的革新。从我国目前情况看，城市土地定级应当突出以下几点：
1.为城市土地用途管制服务
城市土地开发应当按照土地利用总体规划和城市规划，实行严格的用途管制。在城市土地定级过程中，要充分考虑目前城市土地利用现状和城市规划设计用途对城市地价形成的作用和影响。规划不只是成为城市建设的蓝图，也是城市土地市场的反映。城市土地定级需要对规划因素，包括土地用途。建筑容积率、建筑覆盖率和集中规模等进行深入的分析，把规划因素由原来一般视为宗地条件，提高到宏观调控的高度来认识。正确运用土地政策和土地价格杠杆，显化城市土地的级差收益，促进土地利用规划和城市规划的落实，努力提高城市土地开发利用的科学性和合理性。
2.对城市土地进行分类定级
城市是区域的经济中心，城市建设有利于经济空间集聚效益和规模经济效益的发挥，城市土地定级需要认真研究城市的空间结构和空间发展趋势，研究不同产业生产布局的优势区位。我国城市土地定级，应当改变以往只做综合定级研究的习惯，对城市土地实行分类定级。按照商业、工业和住宅等主要城市土地利用类型，分别确定城市土地的级别，反映城市土地对不同用途的适宜性，揭示土地区位和土地质量对城市地价形成的作用和影响。