2011土地登记代理人：土地代理实务教材32

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第二节 出让国有土地使用权设定登记
出让国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新设定的以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
一、基本概念
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。[1]
二、法律特征
国有土地使用权出让主要具有如下法律特征：
(一)出让国有土地使用权的主体广泛
城镇国有土地使用权出让的受让主体要比划拨国有土地使用权的主体和农村集体土地使用权的主体广泛得多，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可成为出让国有土地使用权的主体。
(二)国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式[2]
协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
凡商业、旅游、娱乐和豪华住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此以外用途的土地的供应计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
(三)出让国有土地使用权须有偿取得
依据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。可见，相对于划拨国有土地使用权而言，国有土地使用权出让为有偿行为，土地使用权人必须向国家支付土地使用权出让金，即支付一定年限土地使用权的购买价格。出让金一般在出让合同签订后的法定或约定期限内，向出让方的国家一次性支付，或在确定的期限内分期支付。
为了规范国有土地使用权协议出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部令第21号规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。[3]
(四)出让国有土地使用权受使用期限限制
相对于划拨国有土地使用权而言，通过出让方式取得的国有土地使用权是有使用期限的。土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。[4]
(五)政府垄断
国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。除此之外，任何单位、组织和个人都不得从事国有土地使用权的出让活动，体现了政府对土地使用权出让的垄断性。
(六)不符合有关规定的土地使用权不得登记
2003年11月14日，国土资源部在《关于进一步规范土地登记工作的通知》中要求严把登记关口，对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记;对于经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，不得登记;对协议出让地价明显低于出让低价的，不得登记;对违反规划改变土地用途的，不得登记;未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。
[1] 《中华人民共和国房地产管理法》第七条、第十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第九条
[2] 2003年8月1日起施行的国土资源部部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》第二条;2002年7月1日起施行的国土资源部部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条、第四条
[3]国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》第五条
[4] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条、第四十一条