2011土地登记代理人：土地代理实务教材34

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第三节 国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记
国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
一、 基本概念
国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。[1]
二、法律特征
(一)国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批
根据《中华人民共和国公司法》第七十七条规定，股份有限公司的设立，必须经过国务院授权的部门或者省级人民政府批准。
国有土地使用权作价出资(入股)的审批权为，省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。[2]
(二)国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围限制
国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：[3]
(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产;
(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现;
(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。
(三)国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估，估价结果要备案
根据1999年12月29日修正的《中华人民共和国公司法》第二十四条、第八十条、第八十一条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。
采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。[4]
(四)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押
国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
(五)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同
[1] 1998年2月17日原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条第四款
[2] 1998年2月17日原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条第四款
[3]1999年11月25日国土资源部发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》
[4] 国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》